【天天新視野】資方投資一個地產項目需要哪些流程？

近期隨著國內資產的大幅走低，網傳各大投資機構紛紛正在募資準備抄底國內核心資產。

截止2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局。

外資的“投資軌跡”也從收購北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等多種類型項目。

(資料圖片僅供參考)

本文我們將從資方的角度看看他們投資一個地產項目都需要怎樣的流程？

如果你剛好有一個項目正在與資方對接，這篇文章剛好可以幫你了解到他們的內部運作流程，便于更好的理解雙方的交易。

資方投資一個項目流程大致分為：融、投、管、退四個階段，分別指融資、投資、管理、退出。

也就是我們參與一個項目，首先需要融資找到資金，然后投資把錢投出去，再對項目進行管理提升，最后退出賺取收益。

融

也就是募集資金，投資公司去投資別的公司，這個錢到底是從哪里來的？在市場上募集而來的；

比如紅杉資本，目前他們公司的錢快花完了，他們老大就會發行幾個基金，然后放到市場上(投資公司基本上屬于私募基金，私募基金發行基金通常是不公開的)；

說我們準備投資新能源這個領域，準備募集10個億，這樣的產品放出來以后，因為有紅杉資本以往投資案例的背書，所以放出來以后募集資金很快就會到位。

當然這也是一些大公司募集基金會很順利，目前募集資金還是有一些困難的，特別對于小的投資公司幾乎沒有募集資金的能力，所以行業洗牌也在繼續；

在募集資金這一塊來說，投資公司屬于乙方，因為他們要幫助甲方公司掙錢，也就是幫助這些金主錢生錢。

房地產金融的募資平臺主要有銀行（私人銀行部、合法吸儲）、信托（財富管理中心）、私募基金（財富管理中心）、小貸公司（股東出資（不能吸儲））、互金平臺（互聯網平臺、第三方支付）。

投

有了錢以后，這些投資公司才能去投資一些比較看好的地產項目，如何去投資呢？

這個錢雖然是募集而來不是自己的，但是花錢的時候也不能太隨意，所以投資有嚴格的風控合規標準（投資決策委員會），只有達到投委會的要求，投資機構才會放錢，在投資這個環節主要有以下幾個方面：

①找項目

通過篩選，有投資機會的，進行項目公司和項目文件核實。

大家經?？梢钥吹胶芏嗟耐顿Y人不是在這個咖啡館就是在那個飯局上，他們需要和地產行業的各號人打交道，結交人脈資源、獲取項目信息、談判商務條件等。

獲取項目信息后，投資方往往需要融資方提供一系列的項目基礎資料（包括項目基本概況、財務情況、借款用途、抵押物文件等），便于深入研判。

②調查項目

獲取項目信息后，需要對項目進行更深一步調查。調查主要內容為：

a)項目公司：包括股權結構、公司章程、品牌情況、開發資質、開發歷程等；

b)項目狀況：包括項目定位、目標客戶群、預期價格，標的構成等；

c)財務狀況：項目資金缺口、項目已投資金使用情況、負債/或有負債明細等；

d)法律風險：項目涉及的相關訴訟情況；

e)工程概況：已完成的工程量及產值，后續未完工程量及產值等。

③設計交易流程

這個步驟是最考驗專業能力的，一個好的交易路徑既可以實現投資目的，還能有較好的節稅。這里我們提供運用最為廣泛的兩種交易模式案例：

a)模式案例：同股同權項目基金

該模式為股權合作，適用于回報倍數較高且現金回籠較慢（至少3-4年才有現金回流）的項目。該模式下開發商往往需要安排基金優先分配。

b)模式案例：夾層項目基金

所謂夾層資本的概念，是指收益和風險介于企業債務資本和股權資本之間的資本形態，本質是長期無擔保的債權類風險資本。

當企業進行破產清算時，優先債務提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。

夾層債務與優先債務一樣，要求融資方按期還本付息。

夾層基金提供的是介于股權與債權之間的資金，它的作用是填補一項收購在考慮了股權資金、普通債權資金之后仍然不足的收購資金缺口。

該模式要求開發商對基金的全部投資承擔本息還款責任。

④撰寫投資報告

通過不斷的搜集信息、盡職調查（財務的和業務層面等方面），最后形成完成的投遞報告提交領導；

最后項目負責人（項目經理或者總監）還要負責把項目的整個情況介紹給公司的投資決策層，領導通過評估以及投票等一系列流程以后，得出結果投還是不投。

⑤通過投委會的以后，開始按照投資計劃打款到項目對應指定賬戶，完成投資整個步棸。

管

也就是管理投資過的項目，比如投資公司投了一個億在A項目公司上，那么作為投資公司是有權限干涉公司管理層面的，比如A項目公司的財務、工程、營銷等方面。

a)財務監控

?監控現金流

?確保財務數據的一致性

?建立匯報體系

?防止亂投資及擔保

?防止資金不正當外流

?審核/防范風險

b)工程監控

?核實在預算范圍內的工程支出

?防止以工程款輸出開發商運營資金

?定期核查施工進度與工程款撥付對應

?檢測施工單位的工人工資發放

?施工圖紙與規劃圖紙對應，嚴禁超建或違建

c)營銷監控

?監控營銷方案

?監控預算費用

?掌握關鍵銷售數據

?保持經營業績和銷售穩定性

?監控銷售回款打入監管賬戶，嚴禁私自收款

?銷售業績不達標時督促或更換銷售團隊

d)其它

?企業核心管理層變動

?法定代表人、實際控制人異常舉動

?其他公司突發事件（工地事故等）

作為投資者，會時刻關注并且在一些涉及到自己利益的事項上做出表態，包括后期投資公司為A公司介紹一些自己的人脈資源等，也是為了A公司后期可以更好的發展，這些都屬于投后管理階段。

投后管理的主要目的是防止或者提前預支企業經營風險，確保企業順利穩步的發展。

退

俗話說豬要養肥了再殺，話糙理不糙，作為投資機構投資一個項目肯定是看好這個項目的盈利前景。

經過兩到三年的時間，項目盈利了，這個時候作為投資機構就要開始套現了；

這也是天經地義，畢竟人家投資你項目也是希望以后有回報，資本的逐利性決定了投資公司必須要通過退出實現盈利，這也是一個合理的循環。

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